Lerégime juridique du bail commercial est prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Il arrive qu’au cours de l’exécution du bail commercial les parties soient en désaccord et décident de saisir le juge aux fins de résoudre leur différend. Selon la nature du litige, le tribunal compétent et le juge compétent Letribunal de grande instance est compétent pour traiter les « baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale » (article R 211-4 du Code de l’org. judiciaire). Elleest définie par l’article L. 145-33, 1° à 5° du Code de commerce prise en application des articles L. 145-3 à 7 du même code. Sa définition peut en être ainsi simplement rappelée : « La valeur locative légale, définie par le statut des baux commerciaux est in fine une valeur locative qualifiée de « statutaire », par opposition à la valeur locative « de marché ». Elle Laloi Pinel est venue limiter la garantie solidaire du cédant au bénéfice du bailleur à 3 ans à compter de la cession du bail ou du fonds de commerce aux termes de l’article L.145-16-2 du Code de commerce. Néanmoins, cet article n’est pas d’ordre public car il n’est pas expressément visé par l’article L. 145-15 du code de commerce. ArticleL145-2. I.-Les dispositions du présent chapitre s'appliquent également : 1° Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement ; 2° Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du Depuisla loi Pinel, l’article L. 145-16-1 du Code de commerce impose au bailleur, lorsque la cession du droit au bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, d’informer ledit cédant de tout défaut de paiement du preneur cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à Ilest important de lire également l’article L.145-34 du Code de commerce qui dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le Bailleur pourra donc augmenter le Lapoursuite d’un contrat de bail par tacite prolongation entraine deux conséquences majeures : Le bail peut être dénoncé par le locataire ou le bailleur sous réserve du respect d’un délai de préavis de 6 mois, conformément aux articles L.145-9 et suivant du Code de commerce. Le preneur peut également adresser une demande de Larticle L. 145-16-2 du Code de commerce limitant à trois années la garantie solidaire est d’ordre public. En cas de cession du droit au bail, la question de la garantie solidaire entre cédant et cessionnaire, à l’égard du bailleur, se pose inévitablement. Alors qu’avant la loi Pinel, celle-ci pouvait courir sur toute la durée ArticleL145-1 - Partie législative - LIVRE Ier : Du commerce en général. - TITRE IV : Du fonds de commerce. - Chapitre V : Du bail commercial. - Section 1 : Du champ d'application. - Alinéa by Luxia, c’est le plus important entrepôt de données juridiques d'Europe, classées, hiérarchisées et liées entre elles. Il comprend des millions de documents (jurisprudence, lois, IUOIF. Aurélie Pouliguen-Mandrin et Nicolas Sidier, avocats au cabinet Péchenard & Associés, donne leur avis sur l'article du Code de commerce. L'enjeu la révision du loyer commercial. Aurélie Pouliguen-Mandrin et Nicolas Sidier, avocats au cabinet Péchenard & Associés Le mécanisme de l’article du Code de commerce permet une fixation du loyer commercial révisé à la valeur locative lorsqu’il s’est trouvé par le jeu d’une clause d’indexation augmenté de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Le Code de commerce reprenant strictement les conditions fixées par le décret du 30 septembre 1953, prévoit quatre conditions limitatives permettant d’échapper au plafonnement du loyer commercial à l’occasion de son renouvellement, qui constitue l’une des pierres angulaires de notre réglementation si spécifique. Le locataire perd ainsi le droit au plafonnement de son loyer à l’occasion d’un renouvellement, si sont modifiés de façon notable - les caractéristiques du local considéré, - la destination des lieux, - les obligations respectives des parties, - les facteurs locaux de commercialité. Un cinquième motif existe bien entendu s’il s’est écoulé plus de douze ans entre le point de départ du bail et sa date de renouvellement. Des praticiens astucieux ont eu l’idée de rechercher dans le mécanisme de la révision légale un 6ème motif de déplafonnement, en demandant si le loyer fixé à la valeur locative sur le fondement de ces dispositions pouvait servir de référence à la détermination du loyer renouvelé suivant. La Cour d’appel de Paris Pôle 5 – Chambre 3 ; 15 février 2012 vient de mettre à néant les espoirs d’un bailleur. Du moins pour le moment… Le cas était le suivant Le bailleur avait répondu à une demande de renouvellement notifiée au seuil des douze années du bail, par une demande de révision sur le fondement de l’article du Code de commerce. Les parties ne s’étant accordées sur aucune des procédures, en dehors des dates d’effet de la révision et du renouvellement, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris avait été saisi. Le bailleur soutenait que la fixation du loyer révisé à la valeur locative, constituait une modification notable des obligations respectives des parties permettant ainsi d’ouvrir droit au déplafonnement, en vertu de l’article du Code de commerce. Le Juge des loyers n’a pas suivi cette argumentation considérant que le réajustement du loyer en cours de bail relevait de la mise en oeuvre d’une disposition légale et ne constituait ni une modification conventionnelle ni une modification intervenue en application des stipulations du bail initial. Le Juge a considéré que cette modification ressort d’une disposition légale et n’a donc pas été opérée de façon amiable, de sorte qu’il ne peut être considéré en l’espèce qu’une modification notable des obligations des parties soit intervenue »1. En application de cette décision, le montant fixé à la valeur locative en cours de bail ne peut être pris en compte pour le calcul du loyer renouvelé, et cette fixation ne peut constituer un motif de déplafonnement. Les conséquences pratiques de ce jugement sont que le bailleur ne pourra bénéficier d’un loyer porté à la valeur locative que pendant la durée résiduelle du bail. En l’espèce celle-ci était quasi-nulle… Déçu, le bailleur a interjeté appel de ce jugement et plaidé notamment l’obstacle technique au mécanisme du plafonnement » du loyer du bail renouvelé, que constituait la fixation en cours de bail du loyer à la valeur locative. Il faisait également valoir que le fait que cette modification soit purement conventionnelle ou résulte d’une décision judiciaire rendue en application d’une règle légale, importait peu. La Cour a, une nouvelle fois, considéré, que la modification invoquée relevait d’une disposition légale, et n’avait pas été opérée de façon amiable. Il n’y avait donc eu aucune modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères à la loi ou au bail initial. La Cour a également retenu que l’article du Code de commerce qui vise le droit au déplafonnement renvoie à la fixation initiale du bail expiré, ce qui implique que le plafonnement doit nécessairement se calculer sur la base du loyer initial, excluant donc l’obstacle technique » au plafonnement invoqué par le bailleur. Néanmoins, l’arrêt soulève un élément de réflexion intéressant relatif au caractère notable de la modification des obligations respectives des parties. La Cour rappelle que la demande de révision ayant été sollicitée par le bailleur le 16 février 2009 et le bail étant renouvelé au 1er avril 2009, la demande de fixation judiciaire à la valeur locative ne jouait que pour les dernières semaines du bail expiré. Elle a conclu que le bailleur n’indiquait pas en quoi une telle modification serait notable, ce qui conduit à se demander si la solution n’aurait pas été différente dans l’hypothèse où la période pendant laquelle le bénéfice de la révision aurait été plus longue. Il n’est donc pas certain que la question soit définitivement tranchée… Par Aurélie Pouliguen-Mandrin et Nicolas Sidier, avocats au cabinet Péchenard & Associés I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du CITÉ DANS Cour d'appel de Bordeaux, 29 juillet 2021, n° 17/04928 29 juillet 2021 Cour d'appel de Basse Terre, 14 juin 2021, n° 20/00790 14 juin 2021 Cour d'appel de Paris, 17 février 2021, n° 18/20013 17 février 2021 Cour d'appel de Bordeaux, 8 décembre 2020, n° 20/00694 8 décembre 2020 1 / 1 Jurisprudence - Baux commerciaux 3 mars 2011 g L'obligation d'exploitation, l'application du statut des baux commerciaux et le sort du contrat de bail 1er avril 2010 Vente de fonds de commerce par acte sous signatures privées et cession de bail par acte authentique séparé dangers ! 15 novembre 2008 1 / 1 [...] Cour de Cassation, Chambre Civile 3, 17 Mai 2018, associés sollicitent à titre reconventionnel que l’une des sociétés locataires était fondée à revendiquer le bénéfice du droit de préférence instauré aux termes de l’article L145-46-1 du code de commerce l’un des associés étant lui-même gérant de la société locataire à qui il reconnaissait le bénéfice de ce droit.En premier lieu, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence pour débouter les deux associés retient en son alinéa 1erque l’article L145-46-1 n’a pas vocation à s’appliquer aux ventes judiciaires. Cet article s’appliquant lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci ». Condition sine qua non de son pourrait arguer que cette vente découlant d’une dissolution amiable de la SCI, elle implique nécessairement l’intention de cette dernière de vendre son bien. Toutefois, la vente judiciaire suppose que les parties n’ont pu trouver d’accord pour vendre de gré à gré ledit bien ; justifiant ainsi d’écarter l’article L145-46-1 du code de ailleurs, l’alinéa 1erde l’article L145-46-1 du code de commerce imposant que la notification de cette intention de vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Or, le prix de vente ne pourrait en aucun être mentionné dans le cas d’une vente aux enchères, dont le prix ne peut, par essence, être défini à l’ première solution posée par la juridiction du second degré et approuvée par la Cour de cassation a le mérite d’être parfaitement claire et fondée Cour de cassation aurait pu s’arrêter là, tant le fondement légal suffisait à rejeter les prétentions des associés demandeurs. Toutefois…En second lieu, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient que le locataire ne l’était que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, dans la mesure où le terrain avait été donné à bail à d’autres sociétés. Elle en déduit que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le Cour de cassation a décidé d’approuver la Cour d’appel sur ce point, jetant ainsi le trouble sur l’interprétation de l’alinéa 6 de l’article L145-46-1 qui pose les exceptions au bénéfice du droit de préemption par le preneur d’un local n’en pas douter, la Cour de cassation s’est saisie du cas d’espèce pour apporter une lecture du dernier alinéa de cet article. Cependant, cette lecture est elle-même propice à une double part, peut être retenue une interprétation, très restrictive, qui reviendrait à considérer que, d’une façon générale, dès lors que le locataire ne l’est que pour une partie de l’ensemble immobilier mis en vente», le droit de préemption institué à l’article L145-46-1 ne trouve pas à s’appliquer. Cependant, prêter un tel sens à l’article L145-46-1, rendrait celui-ci, récemment considéré comme d’ordre, facilement contournable par le biais de cette exception. Aucune conclusion ne saurait donc être adéquatement tirée pour l’instant sur le sens et la portée de cet arrêt de la Cour de cassation sur la part, cette position de la Cour de cassation renvoie inévitablement à l’une des exceptions de ce dernier alinéa, excluant le droit de préemption. Il s’agit du cas de la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux». Or, en l’espèce, il n’était question que d’un seul local. Ce qui reviendrait à dire que l’exception joue non seulement sur la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux mais aussi un seul local commercial. De nouveau, cette extension du champ des exceptions n’est pas un jeu que l’on peut facilement attribuer à la Cour de cassation tant il est lourd de conséquences pratiques et éloigné du sens littéral du il serait plus sage de considérer comme acquise uniquement la première partie de l’arrêt, relative à l’exclusion des ventes judiciaires, du domaine de l’article L145-46-1. Et, d’attendre une ou plusieurs décisions postérieures portant directement sur l’interprétation des exceptions du dernier alinéa de cet article.

article l 145 1 du code de commerce